本报记者 夏晨翔 北京报道

4月26日，由北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组、中国物业服务指数系统承办的“2023中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第十六届中国物业服务百强企业家论坛”在北京召开。

《中国经营报》记者了解到，2022年，百强物业企业管理面积均值达到6400.62万平方米，同比增速为12.43%。营业收入均值达14.82亿元，同比增长10.62%。

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值得一提的是，研究成果指出，从管理面积来源看，百强物业企业对关联方项目的依赖程度逐步降低，第三方在管面积占比持续提升。2022年，百强物业企业第三方在管面积均值占比提升至54.72%，较去年提升1.07个百分点。

摆脱关联方依赖

本次发布的研究报告指出，2022年，百强物业企业积极发力第三方外拓，市场拓展能力不断增强，市场竞标和合资合作成为扩规模的重要手段。

统计数据显示，2019年至2022年，百强企业来自第三方的管理面积占比分别为44.15%、47.11%、53.65%、54.72%，呈现持续提升态势。

究其原因，从房地产市场数据来看，房地产百强企业近几年销售面积增长动力日渐不足，增速由2019年的9.4%逐年下降至2022年的-36.2%，销售面积体量也由逐年增长转为进入下行通道。

受此影响，百强物业企业承接关联方项目的占比也普遍减少，对其依赖度逐步降低。部分上市百强物业企业每年新增管理面积中，关联方的贡献程度趋于减弱。

如华润万象生活、建业新生活、京城佳业、新城悦服务、远洋服务等多家百强企业新增管理面积中关联方供给占比出现持续下滑，且下降趋势明显。

因此，百强物业企业摆脱关联企业的项目依赖，聚焦市场化拓展，更多地依靠第三方力量实现长远发展也是应有之义。

本次发布的研究报告进一步分析称，市场竞标是独立市场化能力的象征，也是积极、长远的发展模式和拓展手段。

首先，百强企业在白热化的竞争中培育专业、高效的市场投拓团队，充分发挥企业区域资源及品牌优势等提升拓展能力；其次，百强企业加大非住宅领域的拓展力度，尤其对学校、医院、公众物业等热度较高的细分领域，一旦成功突破某种业态，便可以通过打造样本标杆的模式复制推广，赢得招标方青睐；最后，通过借助科技手段获取各大城市土地市场、项目招标市场、合约到期项目等信息，快速了解市场动态，研判市场布局，精准高效地进行项目拓展。

此外，随着市场竞标竞争激烈、难度较大，百强企业也在寻求与第三方企业合作，在住宅、非住宅、城市服务等领域充分发挥合作企业的资源优势，进一步提升第三方项目拓展能力。

拓宽管理业态

记者注意到，百强物业企业的发展除了更趋“独立”这一特点之外，还在不断拓宽服务领域，布局更多新赛道。

研究报告指出，根据目前行业发展趋势，百强物业企业的营业收入可划分为三个板块：基础物业服务收入、增值服务收入及创新型服务收入。

增值服务包括社区增值服务和非业主增值服务，创新型服务是指近几年行业新拓板块，如城市服务、IFM、商业运营、智能科技服务或企业特色的创新服务等。

统计数据显示，2022年，百强物业企业营业收入均值达14.82亿元，同比增长10.62%。

其中，基础物业服务收入均值为11.72亿元，同比增长14.76%，高于营业收入均值增速，成为营收重要的压舱石。

而伴随百强物业企业的业务范畴不断扩大，城市服务、商业运营、智能科技服务、IFM等创新型服务逐渐发展起来。2022年，百强企业创新型服务收入均值约0.4亿元，同比增长32.86%，增速较快。

如在城市服务业务板块，研究报告显示，2022年碧桂园服务城市服务板块收入接近50亿元，2019年至2022年均复合增速高达313.53%；保利物业、雅生活集团、时代邻里城市服务自首年至2022年均复合增长率也均超60%，表明该业务板块突出的发展潜力。

IFM是指在非住宅项目的基础上对存量的深度挖掘，通过为企业、学校、医院等单位提供服务来提升服务密度，主要业务聚焦于餐饮服务、综合服务及设备管理等。

研究报告显示，2022年，金科服务、新城悦服务、新希望服务提供餐饮服务的收入分别为3.39亿元、3.55亿元、1.06亿元，同比增速分别高达334.29%、305.88%、110.27%，发展潜力突出。

而商业运营板块则是聚焦商办物业管理的百强物业企业特有的业务板块，呈现出专业性强、利润率高等特征。从2022年数据看，碧桂园服务、华润万象生活、融创服务、新希望服务、越秀服务等多家百强企业的商业运营及管理服务的毛利率均在35%以上，表现出较强的盈利能力。

（编辑：卢志坤 校对：颜京宁）